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Em agosto de 2026, o crédito à habitação em Portugal chegou aos 119,1 mil milhões de euros, mais 11,2% do que um ano antes — o crescimento mais rápido desde fevereiro de 2003, segundo o Banco de Portugal. Os juros dos novos empréstimos estão nos 2,96% (julho) e a Euribor a 12 meses já passa os 3,3%. Desde 1 de agosto de 2026, a taxa de esforço máxima desceu de 50% para 45%, por isso quem compra agora precisa de mais rendimento para pedir o mesmo valor.
Escrito pela equipa da DS Imobiliária / Intermediários de Crédito — Quinta do Conde (Banco de Portugal n.º 007183 / AMI n.º 24957). Atualizado em outubro de 2026.
Quanto cresceu o crédito à habitação em agosto de 2026?
O stock de crédito à habitação subiu 1,04 mil milhões de euros num só mês, de julho para agosto, até aos 119,1 mil milhões. A subida anual de 11,2% é a mais alta desde fevereiro de 2003 e é o quinto mês seguido em máximos de 23 anos (dados do Banco de Portugal divulgados a 25 de setembro de 2026).
Portugal está a crescer quase quatro vezes mais depressa do que a média da Zona Euro. Os novos contratos para habitação também bateram recorde em julho: 2.345 milhões de euros num mês, o valor mais alto da série.
Quanto custam os juros do crédito à habitação agora?
A taxa de juro média dos novos créditos à habitação foi de 2,96% em julho de 2026, a mais alta desde maio de 2025. Ainda assim, é a quinta mais baixa da Zona Euro, onde a média é 3,52%.
- Taxa mista (fixa nos primeiros anos, depois variável): 2,83% em média — escolhida em 86% dos novos contratos.
- Taxa variável: 3,19% em média.
- Prestação média do stock de crédito: 441 €/mês, máximo histórico, a subir há 11 meses seguidos.
A tendência é de subida. O BCE subiu as taxas diretoras em junho e em setembro de 2026, as primeiras subidas desde 2023. A Euribor a 12 meses fechou nos 3,379% a 25 de setembro, o valor mais alto desde julho de 2024; a Euribor a 6 meses, a mais usada em Portugal, passou os 3%.
O que mudou nas regras do crédito em agosto de 2026?
Desde 1 de agosto de 2026, os bancos só devem aprovar crédito se a taxa de esforço (DSTI) não passar de 45% do rendimento líquido — antes eram 50%. A regra vem da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, que substitui a de 2018.
| Regra | Até 31 jul 2026 | Desde 1 ago 2026 |
| Taxa de esforço máxima (DSTI) | 50% | 45% |
| Exceções ao limite | escalões (60% e sem limite) | até 10% do montante, por semestre |
| Prazo máximo | 40, 37 ou 35 anos | 40 anos (até 35 anos de idade); 35 anos (acima) |
| Maturidade média de 30 anos | recomendada | eliminada |
| Financiamento máximo (LTV), habitação própria | 90% | 90% (sem alteração) |
A taxa de esforço não é calculada com o juro real. O banco soma um agravamento de 1,5 pontos percentuais em contratos com mais de 10 anos (1 p.p. entre 5 e 10 anos; 0,5 p.p. até 5 anos) e conta todas as prestações de crédito que já tem.
Exemplo prático — casa de 250.000 €, comprador com 32 anos
Empréstimo de 90%: 225.000 € a 40 anos, taxa de 2,96%. Prestação real: cerca de 800 €/mês. Prestação no teste do banco (2,96% + 1,5 p.p. = 4,46%): cerca de 1.006 €/mês. Rendimento líquido mínimo do agregado, sem outros créditos: cerca de 2.235 €/mês com o limite de 45% — antes de agosto bastavam cerca de 2.011 €.
Valores ilustrativos. Cada banco aplica o seu spread e a sua análise de risco.
As regras têm, para já, natureza de recomendação: um banco pode afastar-se delas, mas tem de justificar. O Banco de Portugal já indicou que quer torná-las vinculativas por lei.
E na Quinta do Conde, Sesimbra e Setúbal?
As regras de crédito são nacionais e iguais em todo o país — o que muda aqui é o preço das casas, que está a subir mais depressa do que no resto de Portugal. Em agosto de 2026, a Península de Setúbal teve a maior subida da avaliação bancária do país: +20,2% num ano e +1,6% num só mês (INE). A média nacional foi de +14,7%, para 2.254 €/m².
Na prática, isto aperta de dois lados quem compra na Quinta do Conde ou em Sesimbra. A casa custa mais, e o limite de 45% de taxa de esforço reduz o valor que o banco empresta. Muitas famílias que vinham de Lisboa ou do Seixal à procura de preços mais baixos precisam hoje de mais entrada ou de mais rendimento do que há um ano.
O financiamento máximo continua a ser 90% do valor mais baixo entre o preço e a avaliação bancária. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado — algo frequente quando os preços sobem depressa — a diferença sai do bolso do comprador.
Perguntas frequentes
O crédito à habitação está mais difícil de conseguir em 2026? Sim, para quem tem o rendimento mais justo. Desde 1 de agosto de 2026, a taxa de esforço máxima é 45% em vez de 50%, o que reduz cerca de 10% o valor que se consegue pedir com o mesmo rendimento.
Qual é a taxa de juro média do crédito à habitação agora? Foi de 2,96% nos novos créditos em julho de 2026 (Banco de Portugal): 2,83% na taxa mista e 3,19% na variável. A taxa que cada pessoa paga depende do spread do banco e do seu perfil.
Quanto posso pedir emprestado para comprar casa própria? Até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação bancária. Os 10% restantes, mais impostos e custos, têm de vir de poupanças.
Qual é o prazo máximo do crédito à habitação? 40 anos para quem tem até 35 anos de idade e 35 anos para quem tem mais de 35, segundo a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026.
Vale mais a pena taxa mista ou variável com a Euribor a subir? A taxa mista fixa a prestação nos primeiros anos e protege das subidas da Euribor nesse período; por isso foi escolhida em 86% dos novos contratos em julho. A escolha certa depende do prazo da parte fixa e da diferença de custo face à variável em cada proposta.
O meu crédito antigo também fica sujeito às novas regras? Não. As novas regras só se aplicam a contratos cuja análise de solvência foi feita a partir de 1 de agosto de 2026. Numa transferência de crédito para outro banco, a nova análise já segue os limites atuais.
Em resumo
O crédito à habitação cresce ao ritmo mais alto em 23 anos, mas os juros estão a subir e, desde agosto, os bancos exigem mais rendimento para o mesmo empréstimo. Antes de escolher casa, vale a pena saber exatamente quanto o banco lhe empresta com as regras de 2026.
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Informação de caráter geral, atualizada em 2026, que não dispensa consulta da legislação nem aconselhamento personalizado. Josias Martins e Noemi Martins, Lda · Banco de Portugal n.º 007183 · AMI n.º 24957.