Resposta rápida: Para pedir crédito habitação em Portugal em 2026, numa fase inicial do processo, precisas de três grupos de documentos: (1) cartão de cidadão, (2) últimos 3 recibos de vencimento, (3) última declaração de IRS com (4) nota de liquidação, (5) declaração da entidade patronal, (6) Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal e (7) últimos 3 extratos bancários onde domicilia o vencimento. Com tudo preparado, a pré-aprovação pode sair em poucos dias; sem documentos, o processo para.
Escrito pela equipa da DS Intermediários de Crédito — Quinta do Conde (Banco de Portugal n.º 007183 / AMI n.º 24957). Atualizado em agosto/2026.
Documentos pessoais: o ponto de partida
O banco começa por confirmar quem és. Para cada titular do crédito (e fiadores, se existirem), prepara:
- Cartão de Cidadão (ou passaporte + título de residência, para cidadãos estrangeiros);
Estes documentos são exigidos ao abrigo das regras de identificação de clientes previstas na Lei n.º 83/2017 (combate ao branqueamento de capitais), que obriga os bancos a verificar a identidade antes de qualquer contrato.
Documentos de rendimento: o que decide a aprovação
É aqui que o banco avalia a tua taxa de esforço. A partir de agosto de 2026, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal passou a ter um limite do rácio DSTI nos 45% do rendimento líquido mensal — ou seja, todas as tuas prestações de crédito somadas não devem ultrapassar pouco menos de metade do que recebes. Para essa análise, prepara:
- Últimos 3 recibos de vencimento (trabalhadores por conta de outrem);
- Última declaração de IRS + nota de liquidação;
- Declaração da entidade patronal com tipo de contrato, antiguidade e função;
- Mapa de Responsabilidades de Crédito — obtém-se gratuitamente no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal e mostra todos os créditos que já tens;
- Extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses.
Se és trabalhador independente, substitui os recibos de vencimento por: declarações de IRS dos últimos 2 anos, recibos verdes recentes, declaração de início de atividade e declaração de situação contributiva regularizada perante a Segurança Social e as Finanças.
Documentos do imóvel: obrigatórios antes da escritura
Quando já tens casa escolhida, o banco precisa de confirmar que o imóvel é legal e avaliável:
- Caderneta predial urbana (emitida pelas Finanças — gratuita no Portal das Finanças);
- Certidão permanente do registo predial (Conservatória — custa 15 € online);
- Licença de utilização/habitação (Câmara Municipal);
- Ficha técnica de habitação, para imóveis com licença posterior a 30 de março de 2004 (Decreto-Lei n.º 68/2004);
- Certificado energético, obrigatório desde 1 de janeiro de 2009 (Decreto-Lei n.º 78/2006, hoje regulado pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020);
- Contrato-promessa de compra e venda (art. 410.º do Código Civil), se já assinado.
Todo o processo de crédito habitação está regulado pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que obriga o banco a entregar-te a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) com todas as condições antes de assinares.
E se tiveres até 35 anos? Documentos extra da garantia pública
Se pedes o crédito com a garantia pública do Estado (financiamento até 100%, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024), com contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, precisas ainda de:
- Declaração de não dívida às Finanças e à Segurança Social;
- Certidão predial negativa (prova que não és proprietário de outra habitação);
- Comprovativo de morada fiscal em Portugal.
- Certidão de liquidação do IRS no ano anterior (portal das finanças)
Exemplo prático: A Marta, 29 anos, técnica de farmácia na Quinta do Conde, quer comprar um T2 por 210 000 €. Entregou à DS: Cartão de Cidadão, 3 recibos de vencimento (1 250 € líquidos/mês), IRS de 2025 com nota de liquidação, declaração da entidade patronal, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal (sem outros créditos) e declarações de não dívida. Com o processo completo, a pré-aprovação com garantia pública chegou em 8 dias úteis. Prestação simulada: cerca de 45% do rendimento — dentro do limite de 50% do DSTI. (Valores meramente ilustrativos; as condições finais dependem sempre da análise do banco.)
E na Quinta do Conde, Sesimbra e Setúbal?
A lista de documentos é nacional — é igual em todo o país. O que muda localmente é onde os obténs: a licença de utilização de imóveis na Quinta do Conde pede-se na Câmara Municipal de Sesimbra; a caderneta predial no Serviço de Finanças de Sesimbra (ou online no Portal das Finanças); e a certidão predial na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a juntar todos os documentos? Entre 3 e 10 dias, se começares já. A caderneta predial e o mapa de responsabilidades saem no próprio dia online; a licença de utilização na Câmara pode demorar mais.
O Mapa de Responsabilidades de Crédito é pago? Não. É gratuito e obtém-se no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal, com autenticação da Chave Móvel Digital.
Sou trabalhador independente. Consigo crédito habitação? Sim, mas o banco pede mais histórico: normalmente 2 anos de declarações de IRS e situação regularizada nas Finanças e Segurança Social.
Preciso dos documentos do imóvel logo no início? Não. Para a pré-aprovação bastam os documentos pessoais e de rendimento. Os documentos do imóvel entram quando tiveres casa escolhida.
Os documentos têm prazo de validade? Sim. Certidões e declarações de não dívida valem normalmente 3 a 6 meses. Se o processo se arrastar, podem ter de ser renovadas.
O banco pode pedir documentos além desta lista? Pode. Cada banco tem critérios próprios (ex.: comprovativo de outros rendimentos, apólices de seguros). Um intermediário de crédito diz-te exatamente o que cada banco exige.
Conclusão
Reunir os documentos certos à primeira é o que separa uma aprovação em dias de um processo parado durante meses. Na DS fazemos-te um check-up financeiro gratuito: verificamos os teus documentos, simulamos o crédito em vários bancos e acompanhamos o processo até à escritura. Marca o teu check-up.
Informação de caráter geral, atualizada em 2026, que não dispensa consulta da legislação nem aconselhamento personalizado. A aprovação de crédito depende sempre da análise da instituição de crédito. Josias Martins e Noemi Martins, Lda · Banco de Portugal n.º 007183 · AMI n.º 24957.